EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

За да видиш бъдещето, трябва да познаваш миналото

Интервю на инж. Даниела Стефанова и инж. Пламен Андреев пред в. "Строителство Градът" 2 февруари 2015 г. 


След 10 успешни години на българския пазар "Пи Ел Ейч Инвест" търси ключа за следващото десетилетие.


През 2005 г., в бума на пазара на недвижимите имоти, инвестиционното консултиране и управлението и поддръжката на сгради беше встрани от интересите на българските предприемачи. Как се роди идеята  за създаването на компания с подобна дейност в строителния холдинг "Планекс"?
Пламен Андреев:
 Ние бяхме сред първите български предприемачи, които започнаха да строят жилища и офиси в началото на 90-те години. От 1992-1993 г. до 2005 г. това беше част от дейността на "Планекс" ООД. С развитието на този бизнес и увеличаване на обемите стигнахме до идеята да обособим инвестиционната дейност в самостоятелно дружество – част от групата дъщерни фирми на "Планекс холдинг". Първоначално се фокусирахме върху оптимизиране на процесите по подготовка и управление на проектите, продажбите на имоти, създаване на добра организационна структура на "Пи Ел Ейч Инвест" ООД. Малко преди 2005 г. бяхме готови със структурата и осигурен от самите нас пазар за управление на проектите, продажбите и всичко останало, което правим днес. Тогава, а и сега, ние преди всичко сме мислили за това клиентът да получи добър продукт, съвременна не само среда, а и култура на обитаване, да бъде  доволен, че живее в наш комплекс. Сега мога спокойно да кажа, че усилията ни непрекъснато да усъвършенстваме продукта и като технология, и като качество, и като условия и начин на живот дават добър резултат. В момента под различна форма – продажби, фасилити мениджмънт или пропърти мениджмънт, работим с повече от 1500 семейства, което ще рече, че имаме взаимоотношения с населението на малък град с 6–7 хил. жители.

"Пи Ел Ейч Инвест" има 10-годишен опит в поддържането и управлението на сгради  с площ над 270 000 кв.м, голяма част от които са на холдинга. Какви бяха предизвикателствата, с които се сблъскахте през тези години?
Даниела Стефанова
: Когато преди 10 години започнахме да се занимаваме с поддръжката на сгради, това беше почти непозната дейност в България. Бяхме една от първите български компании, които навлязоха в тази сфера. Имахме предимството да стартираме с комплекси, построени от нас. Тоест знаехме какво да очакваме от гледна точка на строителство, качество, технология. Но пък скочихме направо в дълбокото със 195 жилищни единици и 23 000 кв.м площ като начало. По това време в България нямаше Закон за етажната собственост, нямаше Асоциация, нямаше никаква практика. Имахме идеи, визия какво трябва да предложим на клиентите и силен екип: ръководителят на отдела имаше опит в Щатите, организаторите и техническите лица бяха (и все още са!) наши дългогодишни служители. Дадохме им свобода на действие, поставихме целите и започнахме. Постепенно разработихме наши правила, стандарти за работа, процедури, обучаваме екипа постоянно, въведохме система за управление на качеството, разработихме собствен софтуер – система за планиране и отчетност. Учихме се от всеки казус. Най-трудното беше да убедим клиентите в ползата от професионалното управление на сградата, да ги накараме да ни се доверят и да ни "пуснат в дома си". Сега сдруженията на собственици сами ни търсят и от три години една четвърт от сградите в портфолиото ни са на външни собственици. Можем да се похвалим и с това, че клиентите, с които стартирахме дейността, са с нас и досега. В момента предлагаме целия спектър от услуги в сферата на управлението на сгради: професионален домоуправител, поддръжка на зелени и водни площи, на технически съоръжения, отдаване под наем на отделни имоти, контрол на наемните отношения, почистване  и т.н. В портфолиото ни има градски и ваканционни комплекси, офис и търговски центрове. Целия обем от услуги и портфолиото ни може да бъде видян на www.PLHome.net.
 
 Компанията е инвестирала, построила и продала над 1000 отделни имота? Как се промени пазарът на недвижими имоти в България през последните 10 години?
Пламен Андреев:
 За мен безспорен успех за нас, българските предприемачи, е как само за 10 - 15 години успяхме да развием продукта (жилища, офиси или ваканционни апартаменти) от "украсен соцреализъм" до конкурентен в световен мащаб продукт.
Конкретно за нас – ние постигнахме успеха си благодарение на правилните концепции, адекватното бюджетиране спрямо пазарното позициониране на всеки проект и прецизната реализация както по отношение на проектирането, така и по изпълнението и качеството на материали и технологии. Не на последно място и с обвързването ни с клиента в дългосрочен план по отношение експлоатация, поддръжка и управление на имотите. В резюме – от строеж и продажби на обикновена сграда ние стигнахме до условия и начин на живот, реализация и продажба на цели проекти.

Вие изпълнявате строително-инвестиционен мениджмънт на инвестиционни проекти на стойност над 4 млн. евро - от предварителните проучвания, проектирането, договарянето и строителството до реализацията им на пазара. Какви предимства ви дава фактът, че сте част от проектите от създаването до реализацията им? 
Пламен Андреев:
 Както вече споменах, ние "оставаме в проектите" и след реализацията им. Дългосрочните ни ангажименти към клиентите са важен фактор за спечелване на доверието им. Те се чувстват сигурни, че дори да възникнат някакви проблеми във или извън гаранционния срок – ние сме винаги до тях. Вярват ни, защото го доказваме ежедневно. Тези взаимоотношения имат реципрочен характер. От наша страна ние съответно не можем да си позволим компромиси във фасилити мениджмънта, защото същите тези клиенти са ни се доверили от момента на покупката. Затова и много от тях ни търсят нееднократно. Друго предимство е и точното спазване на договорните отношения. Обикновено клиентът купува на зелено – по чертеж, макет или визуализация. Ако в завършения проект "разликите" са в плюс още по-добра среда, няма разлики в квадратури, детайли и срокове – той е доволен, че е получил това, за което е платил. Така ние създаваме добра репутация, която е условие за бъдещи успехи.
Как се промени клиентът през последните 10 години?
Даниела Стефанова:
 Първите 10 години на "Пи Ел Ейч Инвест" ООД съвпаднаха с един много динамичен период от бизнеса с недвижими имоти и строителството в България като цяло. Видяхме всякакви клиенти: българи, които бързат да сменят старата панелка с ново строителство; ирландци и англичани, които искат да инвестират средства, получени като кредит, и които купуват, без дори да видят имота си, и бързат да го отдадат под наем; руснаци, които искат да си купят апартамент на слънчево и топло място с хубава храна и да се пенсионират тук; украинци, поляци, чехи, македонци; и отново българи, които вече искат да живеят по-качествено, в по-голямо жилище с всички удобства. В началото клиентите не бяха придирчиви, просто бързаха да купуват. Постепенно обаче и пазарът достигна високо ниво на "зрялост". Не без помощта на сериозните предприемачи и консултанти като нас, които, предлагайки добро качество, се противопоставяха на всеядността на пазара и едва ли не образоваха клиентите си. Днес, 10 години по-късно – хората са много по-информирани, подготвени и взискателни. А това е хубаво за нас, защото ние винаги сме държали на високите стандарти и сме търсили адекватни партньори, които да оценят продукта ни.
 
 Вие управлявате над 120 апартамента, давани под наем за туристическа дейност. Какво мислите за развитието на туристическия продукт в България и как привличате и задържате своите клиенти?
Даниела Стефанова:
 Развиваме дейността по мениджмънт на ваканционни апартаментни комплекси от 2006 г. Тя възникна в резултат на нуждите на пазара и интереса на самите собственици. Повечето от тях бяха чужденци, които проявяваха интерес към отдаване под наем на закупения имот, но нямаха възможност сами да се занимават с това.През годините тази тенденция се измени. Все по-малко са хората, които инвестират в имот единствено с цел последващо отдаване под наем. Но пък интересът на туристите към почивка в апартхотел се увеличава. Този тип "семейно" настаняване предлага много повече удобство на изгодна цена. 
За никого не е тайна, че става все по-трудно да привлечем платежоспособни туристи в България и да ги задържим. Лошата инфраструктура, презастрояването, некачественото обслужване като цяло, кражбите, неуредените туристически атракции и обекти – всичко това отблъсква именно семействата с деца и възрастните туристи. Затова ние залагаме изключително много на персоналното отношение. Стараем се да откликнем в максимална степен на желанията на гостите, да ги предразположим и приобщим към "нашето семейство". Така сме си създали значителен брой постоянни и лоялни към нас клиенти. Немаловажни са и условията на настаняване, които предлагаме във всички управлявани от нас комплекси, а също и разумното съотношение цена - качество. Стремим се постоянно да повишаваме качеството и да обогатяваме услугата, без това да рефлектира върху цената й. От няколко години развиваме успешно и собствена търговска марка за почивка в страната - My Vacation inBulgaria. www.MyVacation.bg

В компанията работят 162-ма служители и работници, кое е по лесно да се управлява - хората или сградите?
Даниела Стефанова
: Имам щастието да не ми се налага да "управлявам" хората, а да работя наравно с тях. В екипа на "Пи Ел Ейч Инвест" ООД, особено мениджърите, сме обединени хора, които не обичат да бъдат ръководени, а държат да бъдат приемани като партньори. Моето предизвикателство и късмет е, че те имат ясна визия, добри познания и иновативни идеи за процесите, които управляват. Затова "Пи Ел Ейч Инвест" е компания, която успява да обхване широк спектър от дейности и услуги. Инвестираме много в обучение на екипа, в споделяне и обсъждане на целите на фирмата. Смятам, че това е най-добрият подход във взаимоотношенията със служителите и работниците.
 
Какви са предимствата и какви са основните предизвикателства пред България като инвестиционна дестинация и като място за туризъм в настоящия сложен момент?
Даниела Стефанова:
 Туризмът е водещ отрасъл в икономиката на страната. И в структурата на "Пи Ел Ейч Инвест" ООД тази дейност започва да заема все по-голям дял. Действаме според сложната икономическа ситуация като цяло: диверсифицираме продукта, рекламираме на различни пазари, предлагаме повече допълнителни услуги както на туристите, така и на собствениците на имоти, наблягаме на особеностите и предимствата на всеки комплекс. Няма точна формула за справяне с трудностите. Опитваме се да бъдем гъвкави и адекватни на промените, които ни поднася икономическата и политическата реалност. Справяме се и това лято ще прибавим още един комплекс с 40 апартамента към портфолиото с управлявани от нас апартхотели.
Пламен Андреев: Безспорно е, че инвестиционният интерес от чуждестранни купувачи е силен стимулатор на активността на пазара. Вярно е, че политическата ситуация Европа – Русия, проблемите на ЕС и т.н. влияят съществено върху пазара на имоти. В момента са малко хората в света, които знаят какво ще се случи в глобален аспект, а и обстановката непрекъснато се променя и засилва неизвестността.
В този смисъл е трудно да се прогнозира кои ще бъдат нашите бъдещи купувачи: завръщащите се български емигранти? Или руснаци, а може би търсещи по-благоприятно място за живот европейци или пък... Във всички случаи пазарът ще бъде "на клиента". Купувачи ще има. В едно трябва да сме сигурни - всеки бъдещ клиент ще търси добър проект, качествена среда за живот, нормална инженерна и социална инфраструктура, висок жизнен стандарт. Всичко това на изгодна спрямо конкурентните дестинации цена. Клиентите ще бъдат все по-претенциозни, а ние следва да бъдем още по-креативни.
Днес е трудно да се прогнозира в какви темпове ще се развива пазарът, едва ли можем да очакваме голяма динамика, а и предлагането по принцип сравнително бързо се настройва спрямо търсенето. В краткосрочен план, в близките 2-3 години аз не очаквам сериозна промяна на пазара на жилища. По отношение офис и търговски площи – също, предвид изградените такива вече. Оттук нататък смятам, че и предприемачите ще действат все по-предпазливо, оценявайки трезво и възможно най-точно както потенциала, така и рисковете за всеки следващ проект.
Как виждате развитието на пазара в следващите 10 години?
Даниела Стефанова:
 Като цяло смятам, че периодът от 10 години е твърде дълъг за една коректна и изпълнима прогноза. А и опитът от последните 4-5 години доказва неоспоримо това твърдение. Но все пак според мен търсенето на жилищни площи в София ще нараства и цените ще растат с плавно темпо. В другите големи градове (Пловдив, Варна, Бургас) очаквам стабилни нива на цени и брой сделки. Вероятно ще наблюдаваме повишение на цените на кв.м, но за избрани обекти ново строителство, с предвидени висококачествени строително-монтажни работи и находящи се в атрактивни (елитни) райони с добра среда за живеене. Осигуреният сграден мениджмънт ще се превърне в изискване при покупка на имот, а не в екстра. Основни купувачи ще бъдат българските граждани, които ще купуват имоти с цел задоволяване на конкретни жилищни нужди. Инвестиционните покупки няма да отсъстват. Клиентите ще бъдат предпазливи и за да избегнат допълнителни рискове при придобиване на имот, ще наемат правни консултанти. Имоти на зелено ще се реализират трудно и в голяма част само от големите и стабилни строителни фирми.
Пазарът на офис площи ще продължи да се развива много добре в София. В даден момент липсата на количество квалифицирани кадри и атрактивни зони за нови офис сгради, които да бъдат отдавани под наем, ще измести интереса на аутсорсинг компаниите и към другите големи градове на страна. Ще се търсят офиси от най-висок клас, оборудвани с модерни високотехнологични системи.

 

 

JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в експлоатация
PP 1.jpg Панорама парк Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж