EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

Само качественият продукт, предложен на пазара, има шанс да бъде успешен

 25/11/2013
Инж. Пламен Андреев, управител на "Планекс холдинг" пред в. "Строителство Градът", брой 44 от 25/11/2013

Г- н Андреев, как се развива пазарът на жилища през тази година? Забелязва ли се някаква промяна в търсенето и предлагането?
- Правейки един бегъл анализ на пазара на имоти в национален мащаб, пазарът на всички останали сегменти имоти освен жилищния е в застой. Имам предвид пазара на търговски площи, офис площи, да не говорим за индустриални площи, където нещата са съвсем стагнирани. Няма причина пазарът да е добър, при положение че пазарът на жилища в национален мащаб зависи основно от демографското развитие на съответната държава, а в България - от демографското развитие и емиграцията от страната. Другото, което го движи, е наличието на излишък от средства, които човек би искал да инвестира в недвижим имот. За съжаление нито едното, нито другото в България би могло да стимулира пазара на жилища.
Друг сериозен проблем на пазара, който наблюдаваме напоследък, е много силната му чувствителност към политическата нестабилност. Политическата нестабилност и икономиката в криза генерират несигурност у хората и те предпочитат, дори и да имат някакви средства, да ги спестяват или да ги запазят във вид на депозити или други финансови инструменти.
Освен това през последните години при относително стабилни цени на що-годе качествените имоти, които се предлагат на пазара, търсенето е от хора с малък бюджет и те са склонни да купуват дори с компромис за качеството за сметка на ниската цена, т.е. все "по-важна" става ниската цена. Затова може би вторичният пазар е малко по-активен, отколкото пазарът на новото строителство.
Продължавам нататък с уговорката, че ще споделям нашия фирмен опит, без претенции за актуалност на национално ниво, тъй като в момента основно работим в региона на Варна.
 
Кой, защо и какво купува?
- Много относителен въпрос поради все по-отсъстващата логика на пазара. Да не кажа, че няма никаква логика, нито като месеци с преобладаващо търсене, нито като повторяемост на статистика водена в минали периоди. Основно се продават градски жилища. Българските купувачи са преобладаващият процент от всички проявили интерес и купили имоти. В момента делът на руснаците, като пак правя разграничение между национален и морски пазар, е около 30% и те търсят предимно ниския бюджет. Основно руснаците търсят малки апартаменти. За разлика от тях българските купувачи, които вече са 70:30 спрямо руснаците, търсят по-големи жилища – основно с две спални.
Въпреки че ние като компания успяваме да поддържаме относително стабилен броя сделки с ново строителство годишно, наблюдаваме спад в търсенето, т.е. в хората, влезли въобще в офиса с цел покупка на апартамент. Това е обезпокоително, защото показва намаляващ интерес и ентусиазъм у купувачите.
 
Каква е причината за по-ниския процент на руски купувачи?
- Ограниченията, които бяха наложени за изнасянето на пари от Русия, влияят много сериозно върху пазара на градски имоти във Варна. В Бургас този пазар е значително по-слаб. Като с ножица бяха отрязани категорията високобюджетни купувачи. Сега масовият руски клиент, въпреки че и като брой намаля, е с бюджет от порядъка на 40 – 60 000 евро, по-скоро около 50 000 евро. Малки изключения сa тези, които могат да си позволят да купят по-големи имоти. Руснаците, които могат да си позволят да купят по-големи имоти, са с настройката да ги ползват постоянно. Във Варна вече има над 30 000 руснаци, които постоянно живеят тук.
 
Какви са положителните страни на настоящия пазар на жилищни имоти?
- Дори и да бяха останали някакви имоти с добро качество в първите години на кризата до средата на 2010 г., те се изчерпаха. Падането на цените на жилищата и запазването на относително стабилна строителната им стойност намалиха печалбата от продажба на жилища, което доведе до липса на интерес към този пазар у спекулативните инвеститори. Тоест пазарът се поизчисти от финансови, индустриални или пък други инвеститори, които решиха да се включат в бума на строителството с цел бърза печалба. В момента пазарът се селектира и на него останаха онези предприемачи, които имат дълготрайни намерения в сектора.

В момента има глад за хубави имоти, има глад за имоти в затворени комплекси, но, пак казвам - основно градски апартаменти.
Изискванията на клиентите стават все по-високи и ние се стремим непрекъснато да подобряваме продукта, като едновременно с това оптимизираме цената на строителството. Това ни прави по-креативни, налага ни интензивно темпо на работа, което също е положително.
Не на последно място учим се по-добре да управляваме инвестициите, инструментите за финансиране и риска съобразно темпа на продажбите и очакваните приходи.
 
В тази рискова ситуация как се взема решението да се започне нов проект?
- Първо, вече се прави много по-задълбочен предварителен анализ на новите проекти. Ние и в момента работим по няколко проекта освен "Акварел", който за сегашното време е един много мащабен проект. Правят се изключително строги разчети във всеки аспект на проекта – брой жилища, микс от апартаменти, възможност за релакс, спорт и допълнителни услуги, реално осигурено паркиране и т.н. Прецизност в най-дребните детайли в мебелирането и обзавеждането на апартаментите, за да бъде максимално ефективна купената площ. Предварителното прецизиране на заданието към проекта е вече на много по-задълбочено ниво.

Второ, оптимизация на строителния бюджет. Майсторлък е да се намерят добрите архитектурни и технологични решения така, че да се получи добър краен резултат без сериозни "последствия" от оптимизирането на бюджета. Във всички случаи се търси етапност на изпълнението. При нас е практика да тестваме пазара с пилотен по-малък проект, част от по-голям, за да видим как реагира пазарът, да създадем популярност на съответната локация. И не на последно място, бих казал, че в анализа на новите проекти задължително трябва да се предвиди и оптимизиране на разходите за фасилити мениджмънта. Всичко, което би довело до високи разходи за поддръжка, трябва да бъде оптимизирано още на проектно ниво.
 
Като цяло смятам, че посоката на развитие е, както един колега беше писал наскоро, към все по- голям ангажимент към крайния потребител. Ако преди пазарът беше всеяден и имаше голям избор, сега първо трябва да спечелиш клиента, той трябва да получи един много добър продукт на цена, която е много добра за него. Тук трябва да се намери балансът между хубавия продукт и възможността, която има предприемачът да го реализира, и съответно доволния клиент, който да е сключил добра сделка. Естествено това не могат да бъдат сделки в нивата 550 – 650 евро/кв.м. Тук става въпрос за ценови равнища от 850 –1100 евро/ кв.м. Качественият продукт в момента продължава да струва толкова, защото в него се влагат немалко разходи за добър парцел, с хубава локация (което си остава водещо), качество на средата, качество на сградата и на вложените материали. Това е сегментът от пазара , който в момента според мен е с най-голям потенциал и който е устойчив като продукт.

Не на последно място пазарът "задължава" предприемача да продължава да търси допълнителни възможности проектът да стане по-интересен и по-атрактивен като продукт. Например с характерни интериорни решения на общите части, интересни архитектурни детайли, различни похвати, свързани с екстериорните решения, осветление, цветови решения. Всичко, което може да предаде индивидуалност на сградата и средата за обитаване и удовлетворение на клиента, че не сгрешил в избора си.
 
Какви са възможните сценарии за развитие на жилищния пазар в България?
- Общо взето, както се очертава тенденцията през последните 1–2 години, не се очакват сериозни разминавания в бъдеще време. За мен пазарът е относително стабилен. Няма основание да говорим за прекален оптимизъм. Цените на жилищата достигнаха най-ниското си ниво. Дори трябва при промяна на икономическата ситуация да се търси малко по-висока цена, за да можем да запазим нивото на материали, технологии и краен продукт, които постигнахме в най-добрите години. Малко не достига да продължават да се правят по-качествени фасади, по-добри публични пространства в съответния комплекс, затворен или отворен. В последните години работим "устойчиво в условия на криза".

Свикнахме с усложнената среда, но в крайна сметка животът няма да спре – ще продължим да работим не толкова интензивно както преди, но пък много по-разумно и адекватно.
Не трябва да губим надеждата за по-добри времена, защото трудностите ни направиха по-добри в бизнеса и ще бъдем по-подготвени занапред. Както се казва в една стара притча – няма да бъде винаги така.

Интервюто взе Силвия Ценова.
JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в експлоатация
PP 1.jpg Панорама парк Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж