EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

Браншът ще търпи голямо развитие, движещата сила са подготвените кадри

 04/11/2013
Инж. Даниела Стефанова, управител на "Пи Ел Ейч Инвест" ООД пред в. "Строителство градът", брой 41 от 04/11/2013

Управление и поддръжка на имоти е сравнително нов бизнес за България. Какво е развитието му през последните две години?
- Мисля, че "нов" вече не е точната дума за този бизнес. Би трябвало да го наричаме "млад". Има български компании като нас, които работят в тази сфера от 10 и повече години. През последните две години услугата по поддръжка на сгради се развива много бързо и добрата новината е, че все повече собственици на имоти осъзнават нуждата от професионално управление на собствеността си. Кризата определено се отрази на темпа на строителство. В резултат на това по-малкият обем на влезли в експлоатация сгради даде възможност на фирмите за поддръжка да съсредоточат ресурсите си върху вече опериращите комплекси. Така успяват да подобрят качеството на работа, да оптимизират оперативните разходи и да подготвят кадрите си.
 
Какво е новото в сектора?
- Все повече международни фасилити мениджмънт компании откриват офиси в България, като налагат своите успешни практики в поддръжката на сградния фонд. Навлизането на чужди компании в сектора помага на местните фирми да подобряват качеството на предлагания продукт и ги стимулира да бъдат конкурентоспособни. Съвсем скоро се учреди Асоциация на собствениците на бизнес сгради, а в момента има инициатива и за създаването на Асоциация на професионалните домоуправители, което да разграничи фирмите фантоми от тези с нужния опит и ясни принципи на работа.
 
Как бихте описали бизнес климата в този сектор?
- Ситуацията е като при всеки друг отрасъл на икономиката – трудна, но с много възможности. От предприемачите зависи дали и как ще се възползват от тях. Тук изключвам проблемите от чисто нормативен и административен характер, върху които бизнесът за съжаление не може да влияе.
 
Какви са спецификите и проблемите при управлението и поддръжката на ваканционни имоти?
- Основното предимство, което беше регламентирано със създаването на ЗУЕС, е възможността инвеститорът сам да организира управлението и поддръжката на ваканционните комплекси. По този начин се развиват допълнителните услуги и в същото време качеството на извършваната поддръжка на сградите е на необходимото ниво. Трудност при управлението на етажната собственост във ваканционните имоти е фактът, че собствениците в тези комплекси – основно чужди граждани, не са запознати със законовите регламенти в България. Още по-трудно се оказва, когато е необходимо да се проведе общо събрание на собствениците, тъй като всеки от тях посещава имота си по различно време.
Много е особен и моментът на баланс между запазване интересите на собствениците, които реално ползват своя имот за ваканция, и тези, които отдават жилищата си под наем. От управляващата компания зависи да наложи необходимите правила и процедури, за да се чувстват спокойни всички обитатели на комплекса, да има подходящи услуги и атракции както за туристите, така и за собствениците. Защото в един ваканционен комплекс действат правилата и на Закона за туризма. В момента "Пи Ел Ейч Инвест" ООД управлява над 1500 индивидуални имота – отдава ги под наем, осигурява комфорта на туристите, защитава правата на собственика и генерира печалба за него, отчита се и т.н. Да не забравяме проблемите от по-общ характер – различните тълкувания на законите в различните общини (Закона за туризма, Наредбата за категоризация и т.н.), лошата инфраструктура (например водоснабдяване, електроснабдяване), която пречи да се предоставят качествени туристически услуги, презастрояването. Но това са неща, които всички в бранша знаят много добре.
 
А при градските?
- При градските комплекси ситуацията е малко по-различна – имотите се обитават целогодишно, собствениците са ангажирани в ежедневието си и са доволни, че има кой да се погрижи за всичко. Реално те виждат ползата от професионалното управление всеки ден. Това, което прави впечатление последните две години, е, че все по- голяма част от хората са заинтересувани от процесите по поддръжка и управление на сградите и наблюдаваме по-висока активност в участието и вземането на решения, касаещи общите части. Все повече хора ни се доверяват за управлението на отделни техни имоти в града (апартаменти и офиси) – отдаване под наем, почистване, заплащане на такси, събиране на наеми и т.н.
 
Има ли интерес от публични институции към използването на този тип услуги?
- За съжаление към настоящия момент интересът не е толкова голям. Държавата е тази, която трябва изначално да осъзнае нуждата от професионално управление и поддръжка на сградите си. Сега в повечето случаи институциите се справят със собствени сили и персонал, което невинаги е ефективно и води до излишни разходи. Министерският съвет (или съответният орган) трябва да даде официалните правила, да създаде регламент за професионалното управление на публичните сгради от частни фирми. Повечето от държавните здания са стари и амортизирани и имат необходимост от иновативни решения на професионалните фирми за поддръжка - в дългосрочен план това ще донесе по-ниски експлоатационни разходи.
 
Какъв е интересът на частните инвеститори към услугата? Кой най-често се обръща към вас?
- Сериозните инвеститори, които държат на имиджа си, добре проучват компаниите, преди да преминат към възлагане на тази дейност. За тях е важно компанията да има опит и да предложи комплексна услуга на клиентите – от почистването на общите части, басейна, поддръжката на тревните площи до индивидуалното менажиране на имота и заплащането на сметките.
Напоследък наблюдаваме сериозен интерес от страна на етажни собственици в по-стари сгради или комплекси от затворен тип, построени преди няколко години. В повечето случаи причината да се обърнат към нас е, че обслужващите фирми не са на ниво, няма прозрачност, не е ясно за какво се плаща и най-важното – техническата поддръжка и ремонтите не се изпълняват своевременно.
 
Какви са отношенията с подизпълнителите? Какво е нивото на услугите, които те предлагат?
- Тук, разбира се, може да се говори много. Като във всеки бранш, има разлика в нивото на обслужване от различните фирми. Партньорите, с които работим, са основно в сферата на поддръжка на специфични ел. и ВиК системи, тревни площи и др. При нас предимството е, че голяма част от сградите, които управляваме,  са строени от нас. Така още по време на строителството имаме възможност да изберем фирмата подизпълнител, като синхронизираме решенията си със звеното по поддръжка. Позоваваме се на успешни минали практики по други обекти - качество и срок на изпълнение, гаранционни условия, време за реакция при последващо обслужване и др. При заварена ситуация с чужда сграда първо започваме с много сериозно обследване на състоянието, при нужда търсим експертно становище от подизпълнителя. Но истината е, че не всички фирми са гъвкави и склонни да променят в движение услугите си. А това често се налага от самия клиент, от пазара, от конкретната ситуация.
 
Кои според вас са основните аспекти на фасилити мениджмънта, които трябва да бъдат променени и подобрени в България?
- На първо място образованието – професията фасилити мениджър набира все по-голяма популярност и следва нивото на образование адекватно да отговори на това. Браншът тепърва ще търпи голямо развитие, а движещата сила са добре подготвените кадри. И не става въпрос само за управленски кадри. Според мен по-важни са изпълнителите – хората с конкретно професионално образование – водопроводчици, ел. техници, мебелисти, асансьорни техници, камериерки и т.н. В "Пи Ел Ейч Инвест" ООД много от хората работят повече от 10 години във фирмата, специалисти с дълъг стаж от преди. Освен преките си задължения те обучават и подкрепят новоназначените колеги. Знаете старата приказка: "Занаят не се учи, той се краде." Като подбираме нови кадри, търсим хора, които са мотивирани "да си откраднат" занаята, ние просто създаваме условия за развитието на собствени специалисти. Но това не решава въпроса с нивото на професионално образование и подготовка на кадрите на национално равнище. Тук топката е в полето на образователните институции и държавата.
Разбира се, относно нормативната база също има доста въпроси, които следва да се разгледат и решат. Един от основните проблеми в момента е обхватът и тълкуването на закона за етажната собственост и липсата на съдебна практика, свързана с него.

Интервюто взе Силвия ЦЕНОВА
JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в експлоатация
PP 1.jpg Панорама парк Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж