EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

Строителството през 2011 г. - тягостен застой в долна мъртва точка

 21/03/2011
Интервю на Пламен Андреев, управител на Планекс Холдинг пред BizNews

За няколко години строителството у нас отчете огромен бум и донесе най-висок поток от чужди инвестиции. Браншът обаче бързо се превърна от печеливш в губещ с настъпването на кризата. Спадът в сектора продължава, макар и със значително по-бавни темпове, особено при сградното строителство. През януари Националния статистически институт отчете минимален ръст при гражданското и инженерното строителство.


Прогнозите за бъдещето на строителството и растежа на сектора са различни. Дали обаче временният проблясък отразява тенденции за възстановянане и как оцеляват строителите у нас коментира Пламен Андреев, съсобственик и управител на Планекс Холдинг.


Г-н Андреев, строителният бранш носеше най-сериозен поток от чуждестранни инвестиции, които заради кризата се стопиха многократно. Какви са наблюденията Ви за последните 6 месеца и какво очаквате през настоящата година?
Според мен няма промяна на ситуацията. Не очаквам и съществена промяна по няколко причини – първо – ниското ниво на потребление дори на стоки от първа необходимост не предполага инвестиционен интерес, второ – „свиването“ на бизнеса като цяло продължава, липсват мерки за стимулирането му, трето – падащите надолу цени на недвижимости не предизвикват активизиране на пазара, което означава липса на свободни средства за нови инвестиции от страна на предприемачите. С две думи – „тягостен застой“ в долна мъртва точка. Естествено – от време на време има някакви проблясъци, но те не показват тенденция.

Според актуалните данни на Националния статистически институт (НСИ), слабо раздвижване се наблюдава в гражданското и сградното строителство, но „замразяването“ на инвестиционните проекти продължава да стои на дневен ред. Какви са рисковете пред инвестиционното строителство?
„Замразяването“ на инвестиционните проекти не е на дневен ред – то е факт вече повече от година и половина–две. Сега на дневен ред е „преоценката“ на проектите с поне 30 - 50% от желаната от инвеститора цена, което е много трудно и неприятно упражнение, защото те принуждава да си съгласен с много загуби. Много инвеститори купиха скъпи терени на база на сравнително високите нива на наемите и интерес от търговци и наематели на офиси – съставиха бизнес планове, които днес са невалидни. Когато наемите падат два–три пъти, няма как намаляването на строителната стойност и компромисът с по-ниска доходност да компенсират приходната част. Това не е риск – това е катастрофа.
От друга страна, дори и при тези наеми и цени на имотите – липсват физически наематели и купувачи. Не случайно в София и големите градове има много свободни офис площи, които дори и при нива от 6 €/м2 стоят незаети. Аналогична е ситуацията и с търговските площи извън София. Единствено при пазара на дребно и то в сегмента жилища, все още, макар и минимален, интерес съществува.

Много фирми в строителния бранш твърдяха, че работят под себестойност и търсеха различни начини за снижаване на цените. Заради високата междуфирмена задлъжнялост и разходите, обаче, не се ли изчерпаха тези възможности? Какво е мястото на спекулата в инвестиционното строителство сега?
Под себестойност не, но на себестойност – да. Работа на нулева печалба означава поне съществуване, ако съответната фирма няма задължения към банки, лизинг или други кредитори. Не само поради посочените във въпроса причини смятам, че тези възможности са на изчерпване. Този начин на работа изконсумира организационния потенциал на фирмите, намалява чувствително стойността на активите им и демотивира смисъла на работата им. В строителството винаги се налага да се правят допълнителни разходи извън калкулираната цена, които са за сметка на планираната печалба, а когато нея я няма се стига до загуби, които няма как да бъдат компенсирани.
Що се отнася до спекулата – ако правилно разбирам въпроса, според мен по-скоро някои от инвеститорите се възползват от ситуацията и „борят“ цените на строителите „надолу“. В крайна сметка всеки защитава интереса си и се стреми да получи изгода. Друг е въпросът защо строителите се поддават на несериозно ниски цени, имайки предвид тежката и отговорна работа, която вършат.

Какви ще бъдат новите предизвикателства пред инвестиционното строителство през годината?
Не очаквам предизвикателства през 2011 г. По-скоро пред инвестиционното строителство предстои етап на преосмисляне и преоценка на проектите, които ще се реализират, когато има условия за това. Например – жилища – да – но какви и на каква стойност, с какви качества, къде? Офиси – сигурно поне пет години напред – не. Молове или по-малки и по-нерискови търговски комплекси с квартална локация. Ако тръгне търговията – логистични бази, складови площи и т. н.

Все по-актуална става темата за енергийната ефективност на сградите. Имаме поставени и конкретни срокове за подобряване енергийната ефективност на обществените и жилищните сгради, които изтичат. Ясно е, че проблемите са комплексни, но ако се абстрахираме от тях – какви са възможностите за строителството да си набави свежи средства от осъществяването на проекти за подобряване на енергийната ефективност?
Направата на топлоизолация на една стара сграда (така се разбира в България санирането и подобряване на енергийната ефективност – погрешно и непълно, естествено) е сигурно една, две или трихилядна от номенклатурата на строителните дейности. В бедна държава, т. е. без сериозно финансиране от държавата, в т. ч. еврофондове през нея, с бедно население, което няма възможност за собствено участие – първо ако стане нещо то ще е незначително като обем и второ – това е повече популизъм, отколкото „хляб“ за строителните фирми.

В последно време държавата като че ли залага предимно на осъществяването на инфраструктурни проекти. Пред какви проблеми се изправят строителите–участници в процедурите?
В това е и проблемът. Транспортната инфраструктура не е единствената „инфраструктура на обществото“. Защо след като Европа финансира тези проекти, държавата ни не заложи на „инфраструктурата“ на образованието, културата, спорта? Защо не финансира целево и частично за такива обекти общините, като ги задължи и ангажира финансово и тях в изграждането на детски градини, училища…да не говорим за опери и музеи.

Доколко заплащането в строителния сектор на редовите работници е реално според вас на фона на квалификацията и въобще уменията, които работниците ни имат?
Смятам, че имаме добри български строители. Добрите и квалифицирани работници си изкарват заплатите, дори заслужват повече – но са в България. Проблеми с родните строители също има и те са най-вече в критериите – за качество, за компромиси, че може и как да е. Но сега това не е най-належащият за решаване проблем.

Успяват ли български строителни компании да се преборят за проекти извън България? Какво е положението по отношение на съседните държави – вашата компания изпълнява ли проекти в някоя балканска държава и ако да – кой е най-интересният?
Хипотези и мераци – много. Реално – не бих казал, че в кризисната ситуация и силната конкуренция навсякъде, е лесно да се договори обект в чужбина. Ние – масата български фирми – нямаме достатъчно опит, ресурс за банкови гаранции и фирмено разузнаване за конкретните условия за работа извън страната. Но явно трябва да се правят опити, защото производственият и организационен капацитет е налице вследствие на бума на строителството у нас в годините преди кризата.

При изпълнение на проекти в страни извън България и по-конкретно - съседните на България държави, как оценявате бюрокрацията – дали процедурите са по-олекотени спрямо тези у нас?
Не мога да отговоря. Със сигурност извън ЕС рискът от непознаване на процедурите и спецификата на съответната държава е голям.

Какви тенденции смятате, че ще са валидни за имотния пазар като цяло през 2011 г.?
Няма логика и индикации за съществена промяна. Осигурените с финансиране проекти ще се завършват, като продължи „борбата“ за крайния клиент – купувач или наемател. Предлагането намалява макар и бавно поради това, че се изчерпват наличните имоти, а нови почти няма. Ако продължи натрупване на инфлация и наличните пари се обезценяват, може би те ще се насочат към закупуване на имоти с цел запазване на стойността на парите. Поради тези причини не очаквам падане на цените на имотите; може би те няма и да се увеличават забележимо, защото за всеки предприемач в момента е важно да „обърне“ имота в свежи пари – било за покриване на разходи, било за начало на нов проект.

Оттук нататък очаквам в по-дългосрочен план разумно формирани цени с нормална печалба за качествени и функционално добри проекти. Печалбата в предприемачеството никога не е била 200%, но вече няма да бъде и 20 - 30%. Вървим към нормален пазар, надявам се с коректни и професионално добре подготвени участници в него. Ако все пак търсим положителното в кризата – то е в „приземяването“, „прочистването“ на бранша и налагане на разумни и премерени действия на инвестиционното поле
JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в експлоатация
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в експлоатация
PP 1.jpg Панорама парк Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж