EN BG RU
Размер на шрифта Отпечатай

Кризата върна конкуренцията в строителството

 21/08/2009 Кризата върна конкуренцията в строителството

И тя като диетите действа оздравително, стига да не доведе до анорексия, твърди управителят на „Планекс”
РОСИЦА ПЕНКОВА

инж. Христо Димитров, управител на Планекс ООД, пред в. "24 часа местен", 21 август 2009 г., брой 162

-    Г-н Димитров, според излязлата наскоро класация „Планекс холдинг” пак е сред първите 10 фирми на Варна по приходи, платени данъци, брой работници...
-    Това е само елемент от цялата ни работа, по-важно е как те приемат хората. За нас е особено важна и националната класация на строителните фирми, където сме трети след „Главболгарстрой” и „Балканстрой”.
-    Това – според резултатите от 2008-ма година. Но сега сме в криза. Как се отрази тя на строителството?
-    Светът е в криза и тя се отрази и при нас. Главно с липсата на пари. Има много добри строителни фирми, които нямат договори, имат да плащат кредити, а нямат работа,  взели са машини на лизинг, а нямат обекти да я използват... В следващия момент идва друг проблем – на конкурсите за нови обекти, ще се явяват фирми, които ще искат да се докоснат до парите на инвеститорите. Не да ги вземат, а да ги докоснат. И затова предлагат несериозно ниски цени. Като ценообразуват продукта си без отчисления за амортизация, с голям риск за работниците и качеството, с ниски цени на труда. Средната заплата в бранша никога не е надвишавала 1000 лева, но сега падна на 500-600. Това са хора, в чиито семейства често жените не работят. Смятайте как живеят, как плащат обучението на децата си. Стойността на труда не може да се намалява до безкрайност. Има жизнен минимум. В повечето от строителните материали също няма накъде да се намалява цената. Желязото падна много, всички помощни материали са на сравнително ниско ниво. Циментът единствено може да поевтинее още. Строителите залагат по-малка печалба. Участваме в конкурси с оферти, в които има калкулирани най-много 5-6% печалба. И стана така, че който има пари да строи, трябва да строи сега.
-    Има ли оздравителен ефект кризата върху строителния бранш?
-    То е като отслабването. Полезно е, но да не премине в анорексия. Оздравителният ефект е, че строителните фирми спряха и се огледаха. През последните години в строителния бранш най-важния двигател на пазара – конкуренцията, изчезна.
-     Как така изчезна, нали имаше много фирми, които се конкурираха на пазара?
-    Да, но имаше и много строителство. Имаше предлагане, но и страшно много търсене. Сега търсенето се сви и конкуренцията сред строителните фирми стана голяма. Всички започнаха да се съобразяват с пазара и да търсят варианти да намалят разходите, да повишат качеството само и само да продадат продукта и услугите си. Конкуренцията вече действа.
-    Кога ще приключи кризата, според вас?
-    Не мога да посоча срок. Зависи как ще се развиват финансовите пазари и икономиката – не само в България, и какви мерки ще предприемат правителствата.
-    По-скоро въпросът ми беше кой ще бъде индикаторът, който ще покаже, че сме започнали да се отлепваме от дъното?
-    Ще стане ясно, когато бетоновият възел започне да произвежда повече бетон. Краят на кризата е процес, който зависи изцяло от задвижването на цялата икономика. Този, който произвежда, трябва да възстанови обемите на производство си, да изплати кредитите си, да започне да произвежда повече, да натрупа капитал и чак тогава да инвестира в строителство. Кризата няма да свърши изведнъж, ей така - на 31 март в 12 часа през нощта.
-    Значи да не чакаме ново повишаване на цените на имотите, за да разберем, че кризата си отива?
-    Разбира се, цените също са показател. Но не мисля, че скоро ще се върнат на нивата от миналата година. Сега банкерите твърдят, че реалната цена на квадратен метър е около 500-600 евро. Аз съм съгласен с тях. Защото построяването на 1 кв. м в този вид, в който масово се продава в момента – завършени общи части, фасади и т.н., струва между 300 и 400 евро. Оттам нататък, обаче, трябва да добавиш цената на земята. В централните градски части тя е над 300 евро на квадрат.  Слагаш разходите за инфраструктурата – пътища, тротоари, плюс изхарченото за връзки с електроснабдяването, канализацията, водопровода и ето ги цените. Инфраструктурните връзки трябва да се правят от фирмите, които ги експлоатират – електрозахранването от енергоразпределителното дружество, водопроводът от „ВиК”, пътищата – от общината. А не инвеститорът да ги плаща. Всичко това оскъпява.
-    Има ли много свободни жилища във Варна, които чакат своите купувачи?
-    Не, няма. На пръв поглед има много току що завършени сгради, сгради в строеж. Въпросът е в качеството – не само на строителството, но и на целия имот: функционалност, архитектура, местоположение. Освен това вече купувачите и банките не рискуват с покупка „на зелено”. В този смисъл бих казал, че няма много добри имоти, които да чакат купувачи. До миналата година имаше голямо търсене и се купуваше едва ли не всичко, което се построи, независимо от качеството. Сега тече и друг процес: доста от хората, инвестирали в имоти, не могат да си обслужват ипотеките и се опитват да ги продадат. Или самите банки продават. Т.е. има „вторичен” пазар на имоти, но него не се предлагат качествени имоти. Засега се продават предимно жилища с лоша локация и лошо изпълнение.
-    Свикнали сме да „обвиняваме” английските купувачи на имоти в България за резкия скок на цените у нас...
-    Англичаните не са ни виновни, напротив – те стимулираха развитието на бранша. Инвестираха, защото очакваха, че след влизането в Европейския съюз цените ще се вдигнат много. Брокерите им обещаваха 12-13% годишна възвращаемост на инвестицията. Но това не се случи. А в България това накара много хора, които нямат нищо общо със строителството, да търсят бърза печалба и да се захванат с имоти. Но не си направиха сметката добре и от миналата година купища ваканционни комплекси стоят празни. И така ще си останат, защото са зле проектирани и лошо построени. Проблемът, обаче, остава за всички нас – безразборно строителство, подпомогнато от неправилна държавна и общинска политика за планиране на застрояването.
-    Има ли индикации, че руски клиенти ще компенсират липсата на интерес от страна на досегашните играчи на пазара?
-    Досега нямаше сериозни държавни усилия за разработване на руския пазар. И затова не присъстваме достатъчно на руския имотен пазар. Не може да няма нито един целогодишен редовен полет от Варна до Русия. И за да дойде да огледа имот тук, руският гражданин обикаля половин Европа, от полет на полет, за да кацне накрая във Варна. Хората имат пари, какво пречи да сме отворени към тях? А ние им сложихме индийска фирма да им издава визи за България, вместо ние да им ги даваме тук на границата като дойдат. Обикалях строителни обекти в Москва преди година. Качеството на строителството е много добро, по-добро от българското, при това говорим за руски фирми-изпълнители, а не за западни. Най-ниската цена, в отдалечените райони, е 3000 долара/кв.м. на ниво завършени общи части. Тези, които идват да търсят имот в България, не са онези руснаци с приказката „Курица не птица, Болгария не заграница”. Човек, който има пари, няма да ги даде за каквото и да е. Пита, оглежда каква е дограмата, колко харчи отоплението, какви са разходите за охлаждането на помещенията, какви са изолациите. Руснаците търсят имоти на първа линия, с всякакви екстри, поддръжка, обзавеждане, допълнителни услуги. Търсят ги за собствено ползване, а не за инвестиция и пре-отдаване под наем и затова са взискателни. Запознати са с пазара тук и няма да си дадат парите за разкопани улици, мръсни градинки, лоши услуги.
-    Какво става с моловете, ще бъдат ли открити нови, вие също строите един от започнатите?
-    Проектите, които са започнати, са отпреди 7-8 години и ще бъдат завършени, ако инвеститорите имат сключени договори с големи търговски вериги, какъвто е случаят с Гранд Мол и Мол „Галерия” във Варна.
-    Защо в България не се строят заводи, сякаш само търгуваме с нещо, но не произвеждаме?
-    Ами защото търговията е по-лесна, а производството изисква повече организация, повече ресурси, по-сложно е. Държавната политика не улеснява предприемачите, а ги затруднява с безброй разрешителни режими, средствата от европейските фондове са недостъпни поради непрозрачност и неясни практики. А и производството в България не е подкрепено от сериозни научни и технически разработки, от качествени кадри. Но това е много голяма тема, тема за конгрес, не за интервю.
-    Как държавата и общината могат да помогнат на строителния бранш?
-    Като направят реално публично-частното партньорство. В момента например, общината дава терени без търг срещу издръжката на спортен отбор. Фирмата плаща имота, парите се изразходват и отборът пак няма издръжка, а общината няма терен. Общинските терени не са безброй и в един момент ще свършат. А може да се направи по-разумно нещо. Държавата или общината правят оценка и казват, че строителството на пътищата струва 1 млн. лева. Предоставят за 20 години, спортен комплекс, който е в лошо състояние и поставят условие да се възстанови стадиона и да се направят съответните улици. Така заинтересованите инвеститори си правят бизнес план, в който включват разходите за пътищата, за реновацията на стадиона, изчисляват си приходите от експлоатацията му за тези 20 години и кандидатстват пред банката за кредит. Така общината или държавата получават път, действащ стадион и не са загубили собствеността върху имота си. Те само дават за експлоатация, за определен период от време, нещо, за което не могат сами да се грижат.

JS-XII_T6_0003c.jpg Корал Резиденс, Варна Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в експлоатация
TIFF_Sundance_3D_day_11.jpg Сънденс Резиденс Град:София Тип:жилищен комплекс Етап:в експлоатация
PP 1.jpg Панорама парк Град:Варна Тип:жилищен комплекс Етап:в строеж